NASZE SPRAWY – pytania i odpowiedzi.

Przedstawiamy nasze stanowisko (RWM) w sprawach które uważamy na chwilę obecną (marzec 2016 r.) za najważniejsze dla naszej wspólnoty.
Prosimy Was Właścicieli o dyskusję, liczymy że przedstawicie swoje stanowisko, pomysły i opinie. Prosimy kierować je do Rady poprzez zakładkę KONTAKT.
W ten sposób zapewne będziemy w stanie określić najważniejsze zadania, w myśl zasady „co 2 głowy to nie jedna”.

Cel: określenie najważniejszych zadań które stoją przed Naszą Wspólnotą.
Zadania:

 

I. Kanalizacja – do wymiany.

II. Gaz w budynku – likwidacja?

III. CWU – nowe rozwiązanie.
IV. Hydranty – modernizacja.

V. Instalacja elektryczna - III etap.

 

Opis i uzasadnienie w pytaniach i odpowiedziach.

I. KANALIZACJA.

1. Dlaczego do wymiany?
- awarie, zalane łazienki, WC i inne pomieszczenia.- studzienki w łazienkach przeciekają.- kielichy rur pękają ze starości i pod wpływem pracy budynku.
- instalacja stara i zdegradowana , ponad 40 letnia.- degradacja ścian zalanych fekaliami, wilgoć grzyb.- naprawy kosztują.- uciążliwość dla mieszkańców.

AWARIA KANALIZACJI kliknij TU.

2. Czy można jeszcze poczekać?
- zapewne tak, tylko czekanie kosztuje, a stosowane prowizorki, półśrodki jak uszczelnianie rur, opaski, materiały uszczelniające dają efekty które zostaną utracone.
3. Na czym będzie polegać wymiana, zakres robót?
- demontaż, usunięcie starych rur żeliwnych.- montaż nowych rur z tworzywa w 10 pionach głównych instalacji kanalizacyjnej. - demontaż i montaż nowych podłączeń z mieszkań do pionu głównego.
4. Ile to będzie kosztować?
- około 250 tys. zł.
5. Czy mamy na to fundusze?
- tak posiadamy rezerwę na funduszu remontowym.
6. Czy będziemy płacić dodatkowe, wyższe opłaty, zaliczki miesięczne?
- nie, sfinansujemy to z posiadanej rezerwy.
7. Czy prace będą uciążliwe dla mieszkańców?
- tak, trzeba będzie dostać się do tzw szachtu czyli kanału technicznego, najczęściej od strony WC.

- będzie ograniczone korzystanie z WC przez okres paru godzin, do dyspozycji na ten czas będzie WC na parterze budynku.
8. Ile to będzie trwało?
- całość inwestycji ok 4- 5 miesiące.
- w mieszkaniu ok 1 tydnień. Jest zasada że WC musi być podłączone na noc, prace są tak planowane żeby na koniec dnia zakończyć prace w mieszkaniu.
9. Co z tego będziemy mieli?
- na wiele lat spokój bez awarii, czyste mieszkania, zdrowe ściany, kasa w portfelach lub na koncie.

 

 

II. GAZ

1. Czy musimy coś robić?
- musimy bo:
-mamy przypadki zatrucia tlenkiem węgla, kilka osób z zatruciem wylądowało w szpitalu pod namiotem tlenowym.- mamy zalecenia kominiarskie wymiany nasad kominowych.- mamy alarmy czujników tlenku węgla w wielu mieszkaniach świadczące o zagrożeniu.

Komunikat Komendanta P.S. Pożanej w Katowicach statystyka zatruć tlenkiem węgla.

Katastrofy budowlane spowodowane wybuchem gazu.
2. Czy można wyeliminować zagrożenia?
- nie, można go tylko zmniejszyć poprzez kosztowne inwestycje.

Czad zabija - kosekwencje dla właściciela.
3. Jakie to inwestycje?
- wykonanie ekspertyzy systemu kominowego, wentylacji, analiza, sprawdzenie stanu działania na podstawie 40 lokali, badanie istniejącego stanu kominów, analiza stolarki okiennej w zakresie infiltracji powietrza, badanie wylotów kominów ponad dachem. Ekspertyza będzie zawierała wnioski, zalecenia zapewniające prawidłowe działanie wentylacji grawitacyjnej i odprowadzenia spalin. - przebudowa, podwyższenie kominów ponad dachem.
- wymiana montaż nowych nasad kominowych, - montaż wentylacji w ościeżach okien.- przebudowa kanałów wentylacyjnych w łazienkach i kuchniach.
- nowe kratki wentylacyjne w drzwiach łazienki.- uszczelnienie kominów wewnątrz budynku. Pełny zakres prac będzie wiadomy po wykonaniu ekspertyzy, jednak można wstępnie określić i oszacować ten zakres.
4. Ile to będzie kosztować?
- ok. 300 do 400 tys. zł. Koszt uszczelniania kominów będzie znany po dokonaniu ich przeglądu przez kamerowanie.
5. Czy prace będą uciążliwe dla mieszańców?
- tak, pęknięcia kominów będzie można uszczelnić przez zburzenie ściany w łazience, trudno określić w ilu mieszkaniach to wystąpi, eksperci twierdzą że w wysokościowym budynku po 40 latach kominy mogą być mocno popękane.
6. Czy naprawa będzie trwała, na wiele lat?
- trudno ocenić, w wysokim budynku który pracuje, odchyla się, pęknięcia kominów mogą powstawać.
7. Co w zamian za gaz?
- energię ze spalania gazu wykorzystujemy do podgrzewania wody i do gotowania w kuchni. Podgrzanie wody, uzyskania ciepłej wody użytkowej cwu. do kąpania, mycia można uzyskać na wiele sposobów. Nowe technologie to pompy ciepła, indywidualne węzły mieszkaniowe z węzłem cieplnym zasilanym z CO i inne. Mamy ofertę z Tauron Ciepło oferującą cwu z węzła CO. Do kuchni możemy zastosować urządzenia na prąd.

8. Jakie są inne powody?
- prawo budowlane zabrania stosowania gazu w budynkach wysokościowych, WW powyżej 25 m nad poziom terenu. Obecnie korzystamy z zezwolenia stosowanego do budowli z ubiegłych lat, a co będzie jak komuś władnemu przyjdzie pomysł żeby zabronić definitywnie stosowania gazu na przykład na podstawie powstałej awarii lub zatrucia tlenkiem węgla. Komendant Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej zaleci likwidację gazu w budynku, ustali okres dostosowawczy i nie będzie odwołania. Cały nakład finansowy poniesiony na modernizację, przebudowę kominów utracimy i będziemy od nowa mieli problem.

W jakich budynkach mogą być instalacje gazowe, Prawo Budowlane.

 

III. CWU Tauron.

1. Dlaczego cwu Tauron?
- Rada W.M. dokonała rozpoznania możliwości uzyskania cwu w różnych technologiach. Odbyliśmy wiele spotkań, przejrzeliśmy różne oferty. Wybraliśmy 10 ofert. Po przeanalizowaniu wszystkich istotnych aspektów uznaliśmy ofertę Tauron Ciepło za najkorzystniejszą dla nas.
CWU - zestawienie ofert. kliknij TU.
2. Jaka jest oferta Tauron?
- cwu będzie podgrzewana ciepłem z istniejącej sieci ciepłowniczej CO. Tauron na swój koszt wykona projekt i zamontuje dwa węzły cieplne o mocy 0,125 MW każdy oraz zamontuje układy pomiarowo rozliczeniowe. Całość zlokalizowana będzie w obecnym pomieszczeniu węzła CO. Właścicielem węzłów a tym samym odpowiedzialnym za ich dalszą eksploatację będzie Tauron.
3. Co musi wykonać Wspólnota?
- wykonanie instalacji cwu w budynku, od węzła cieplnego do każdego mieszkania. Będą to rury cwu ułożone w 8 pionach. Piony przebiegać będą w szachtach w których obecnie jest instalacja zimnej wody i kanalizacji.
4. Ile to będzie kosztować?
- ok. 300 tys. zł.
5. Czy mamy na to fundusze?
- częściowo mamy z rezerwy resztę możemy nazbierać w opłatach na fundusz remontowy w 2016 r. oraz skorzystać z premii oferowanej przez Tauron.
6. Czy cena cwu z Tauron jest niższa od cwu podgrzanej gazem?
- i tak i nie, istnieje wiele czynników decydujących o kosztach, cenie. Potrzebny jest pełny rachunek kosztów. Np odkręcajac dzisiaj kran z ciepłą wodą, przez pewien czas płynie woda zimna. Sami wiemy ile wody musi zlecieć do ścieków. W praktyce jest to ok. 20 do 30 % zużywanej wody. Z sieci Tauron, woda po odkreceniu od razu płynie ciepła, a w zasadzie gorąca.
.Przedstawiam rachunek wykonany w swoim mieszkaniu w roku 2015, na podstawie zużytego gazu i jego ceny z rachunku PGNiG oraz zużytej wody w tym samym okresie wg rozliczenia z GZN. Zużycie dla 2 osób. Z rachunków znamy rzeczywiste zużycie gazu i wody oraz ich koszt, ale nie wiemy ile wody zużyto jako zimnej np. w WC, a ile podgrzano jako cwu. Również wiemy ile zużyto gazu, ale nie wiemy ile do podgrzania wody a ile do gotowania. To można już tylko oszacować. Z rachunku wynika że cwu z Tauron będzie droższa miesięcznie o 8,52 zł/m-c dla 2 osób. Czy za taką cenę warto ryzykować utratą zdrowia i nawet życia?  Dla mnie odpowiedz jest oczywista, ale zapewne inaczej ocenią ci którzy po zatruciu spędzili wiele godzin w komorze tlenowej, inaczej ci u których włącza się alarm czujnika, a jeszcze inaczej osoby którzy twierdzą że ich mieszkanie jest bezpieczne i nic im nie grozi.

PRZYKŁADOWE WYLICZENIE CENY CWU w R98/70 kliknij TU.

7. Czy nowe rozwiązania są bezpieczne?
- tak, eliminując gaz eliminujemy zagrożenie, zatrucia, wybuchu.
8. Czy woda będzie gorąca /55 st. C/ we wszystkich mieszkaniach?
- tak. Woda będzie w ciągłej rotacji, będzie wykonany obieg zamknięty. Woda pompowana przez pompy przechodząc przez wymienniki będzie dogrzewana, czujniki zadbają o stałą temperaturę.
9. Czy ciśnienie wody będzie prawidłowe?
 - tak, w celu zapewnienia odpowiedniej ilości w odpowiednim ciśnieniu wykonane będą 2 strefy zasilania. Pompy i czujniki, regulatory ciśnienia zapewną odpowiednie parametry.

10. Czy prace będą uciążliwe dla mieszkańców?
 - tak, podobnie jak przy kanalizacji trzeba będzie dostać się do szachtu od strony WC. Jeżeli to zrobimy razem z kanalizacją, zlecimy jednej firmie wykonanie co nakazuje logika i zdrowy rozsądek przeżyjemy tą uciążliwość tylko raz.
11. Czy w łazience też potrzebne będą kucia, przebudowy?
- nie, przez szach przechodzi obecnie pozioma rura z ciepłą wodą z łazienki do kuchni. Do niej zostanie podłączona rura z pionu cwu poprzedzona licznikiem. W łazience będzie zdemontowany podgrzewacz wody i zostanie zdemontowana rura gazowa.
12. A jeśli rura gazowa jest zabudowana w łazience?
- będzie można rurę pozostawić w zabudowie ewentualnie ucinając ją i zaślepiając.
13. Kto i na czyj koszt zdemontuje podgrzewacz gazowy i zbędne rury gazu?
- będzie to zrobione w ramach całej inwestycji.
14. Ile to będzie trwało?
- podobnie jak przy wymianie rur kanalizacyjnych ok 4-5 miesięcy. W mieszkaniu ok. 1 tydzień.
15. Kiedy możemy rozpocząć prace?
- można rozpocząć jesienią 2016 i skończyć w 2017 r. Musimy nazbierać brakujące fundusze. Prace byłyby wykonywane pionami. Jeżeli ustalimy cenę za pion możemy sukcesywnie wykonywać i płacić. Firmy oferujące wykonanie w okresie zimy obiecują upust. W zimie nie mogą wykonywać prac w terenie.
16. Czy zlikwidujemy równocześnie gaz w kuchni?
- możemy pozostawić gaz w kuchni na jakiś czas, ustalić okres przejściowy np. na 2, 3 lata po którym zlikwidujemy gaz całkowicie. To będzie nasza decyzja. Gaz w kuchni nie stanowi już zagrożenia zatrucia.
17. Czy musimy likwidować gaz w kuchni?
- nie, ale jest to niekorzystne finansowo. W opłacie za gaz istnieje tzw opłata stała niezależnie od ilości zużycia gazu. Jeżeli zlikwidujemy gaz zniknie opłata.

 18. Czy należy równocześnie wykonać wymianę instakacji kanalizacyjnej i cwu?

 - nie, ale wykonując razem zyskujemy znacznie na obnizeniu kosztów, otwarcie ściany do szachtu oraz jej zabudowa bedzie tylko raz, nie mamy 2 razy kurzu i gruzu w mieszkaniu. Wykonujemy 1 a nie 2 projekty, to też koszty. Mamy oferty firm które mogą wykonać cały zakres prac.

 

IV. Hydranty – modernizacja.

1. Dlaczego należy modernizować?
- zgodnie z par. 14 rozporządzenia MSWiA z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej, na wszystkich kondygnacjach budynków wysokościowych mieszkalnych powinny być stosowane zawory hydrantowe. Obecnie posiadamy instalację hydrantową P.POŻ, ale jest ona stara w wielu miejscach była naprawiana, łatana. Podczas kontroli stwierdzono że ciśnienie zwłaszcza na wyższych pięter nie spełnia parametrów wynikających z norm i przepisów.

2. Czy to jest ważne, dla nas?
- Bezpieczeństwo nas wszystkich zamieszkujących jest ważne i nie podlega dyskusji. Obecna instalacja jest przestarzała ulega awarii, nie spełnia wszystkich norm i parametrów wynikających z przepisów.
3. Co należy zrobić?
- w marcu 2015 roku firma „PIROTOKS” wykonała nam projekt wewnętrznej instalacji zaworów hydrantowych. Projekt zawiera opis i wszelkie wyliczenia do wykonania nowej instalacji. Na podstawie projektu należy wybrać wykonawcę i zlecić mu realizację.
4. Jaki będzie zakres prac?
- będzie to nowa instalacja, pionowe rury w dwóch strefach przebiegające przez komórki lokatorskie właścicieli 1 pionu usytuowane w sąsiedztwie klatki schodowej. Dzisiaj mamy rury przebiegają przez komórki właścicieli z 1 i 6 pionu. W nowym rozwiązaniu będą zastosowane rury o większych przekrojach w jednym pionie. Będą też zamontowane inne urządzenia jak pompy z hydroforami, zbiorniki wody zawory i inny osprzęt hydrauliki przemysłowej.
5. Czy prace będą uciążliwe dla mieszkańców?
- większość prac i urządzeń będzie zlokalizowana w piwnicy budynku. Właściciele 2 pionu komórek będą musieli udostępnić swoje komórki. Stara instalacja, rury zawory będą zdemontowane i poprowadzone nowe.
6. Ile to będzie kosztować?
- ok. 170 tys. zł.
7. Ile to będzie trwało?
- ok. 1 do 2 miesięcy.
8. Kiedy musimy wykonać?
- byłoby dobrze możliwie szybko, ale musi nas stać. Obecnie mamy starą instalację która co prawda nie jest w najlepszym stanie, ale jest.

 

 

V. Instalacja elektryczna - III etap.

1. Po co nowa instalacja?
- stara jest zużyta i awaryjna.
- kuchenki elektryczne, piekarniki i inne nowe urządzenia wymagają instalacji większych mocy a niektóre prądu 3 fazowego. Obecna instalacja nie spełnia tego wymogu. Projektant 45 lat temu nie przewidział takiego rozwoju techniki.

2. Jaki jest zakres prac?
- instalacja elektryczna z komórki elektrycznej do mieszkań ( do listwy bezpiecznikowej nad drzwiami wejściowymi).W latach minionych wykonaliśmy nową instalację 3 fazową w pionach głównych oraz rozdzielni NN na parterze wraz z wymianą zabezpieczeń. Zamontowaliśmy też korytka kablowe z komórki elektrycznej na piętrach do mieszkań. Niektórzy z nas przy okazji remontów mieszkań zdecydowali wymienić instalację również tą na korytarzu. Wymiany takie też były konieczne w przypadku awarii instalacji. Chcąc uporządkować, zapobiec chaosowi postanowiliśmy zamontować korytka wyznaczając jednolite i wspólne trasy kabli.
3. Ile to będzie kosztować?
- Ok 53 tys. zł. (2 200 zł/piętro.)
4. Czy prace będą uciążliwe dla mieszkańców?
- nie, główne prace będą wykonane w komórce elektrycznej, na korytarzu kable będą włożone do istniejących już korytek. W naszym mieszkaniu będzie zamontowana puszka z listwą zaciskową do której będzie podłączony kabel.
5. Czy instalacja będzie wymieniana w naszych mieszkaniach?
- nie, instalacja w mieszkaniach jest indywidualną własnością każdego właściciela.
6. Czy musimy wymieniać, instalację jednocześnie do wszystkich mieszkań?
- nie, to zależy jakie podejmiemy decyzje, czy zastapimy obecne urządzenia na gaz, na urzadzenia zasilanie prądem i w jakim czasie. Możemy wymianę instalacji zaplanować, rozłożyć w czasie.

Opracował: w imieniu Rady W.M. Tadeusz Ramski.